中国报道

稳住地价,坚定“房住不炒”

作者:王哲 来源:中国报道 202009期 时间:2020-10-18

“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”“时刻绷紧房地产调控这根弦”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”……从7月24日...

  “高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”“时刻绷紧房地产调控这根弦”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”……从7月24日中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会到7月30日中央政治局会议,都明确传达了中央对于房地产市场的态度。

  目前,我国的房价总体上正在朝着稳定、健康的大方向发展。但从去年以来,有部分地方呈现出高地价、高溢价的态势,一些城市甚至不断刷新历史楼面价。历史证明,土地拍卖市场高溢价率,正是房价上涨的主因素,楼市需要长期稳定发展的话,就必须首先稳住地价,才能真正稳住房价。

城市土地供应的变化影响楼市格局

  最近,在北京市CBD一家外资企业担任中层管理工作的北京市民肖戈很焦虑。近几年来,肖戈努力工作攒钱,准备几年内把自己三环边的“老破小”换成改善性的大户型新房,但是今年以来愈加火爆的土地市场却让他越来越“揪心”。

  “2017年以来,北京房地产调控是最严格的,因为‘限房价竞地价政策,北京的土地市场很平稳,所以房地产价格也很平稳,此前疯涨的一些区域回落了不少,我们这种改善刚需心里还挺踏实,准备近几年内适时换房。”肖戈告诉记者,但是今年出现的新情况让他非常担心。

  上半年以来,北京土地市场高价地频现,先是年初海淀四季青板块楼面价超过7万元/平方米的不限价宅地引爆京城土拍,随后东北五环外的东坝拍出销售均价近7万元/平方米、最高售价约7.6万元/平方米的限竞房地块,老牌地产巨头合生创展近180亿包揽南三环分钟寺三地块,综合楼面地价超过7万元/平方米……上半年北京的土地出让金已经突破千亿。

  《中国报道》记者日前前往分钟寺地块探访,乘坐地铁10号线,从繁华热闹的国贸往南10分钟的车程,就来到分钟寺地铁站,出站后道路坑洼不平,地铁站周边地块均被围栏遮挡,围挡上到处贴着各种小广告,围挡没有遮盖的地方显露出一些破败逼仄的平房。小红门路附近只有一处刚刚建设的分钟寺回迁安置房小区。

  在附近经营一家旅馆的李强告诉记者,分钟寺村以前是很多北漂打工者群租房的集中地,因为这里的房租差不多是東四环内最低的区域了。与此同时,也带来了与区域定位格格不入的脏乱差的环境,治安一度成为周边居民比较担心的问题。2018年,分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划,但是改造进展一直比较缓慢。

  经查询,分钟寺地铁站附近位于四环内的中海城、观筑庭园等建于十几年前的商品房小区,目前二手房的售价大多在4万元至7万元之间,而此前分钟寺的土拍地价已经超过了7万元。

  据了解,目前开发商合生创展已经在自持的商业项目“合生汇”里搭建了豪华的展示厅,相关工作人员告诉到访的记者,目前介绍材料只有一张纸,但是可以明确的是项目单价至少得10万元以上,均价大概在12万元。

  “分钟寺、大瓦窑、亦庄河西……这在很多人看来都不是“好地段”,可是最近卖出的不限价地块一块比一块价格超预期,‘面粉已经贵过‘面包,怎么能不让人担心?”北京土著柳子韬告诉《中国报道》记者,“目前看起来楼市整体稳定,二手房市场也很平稳,这都有赖于中央‘房住不炒的政策,但是如果土地价格高涨势头不减,这股暗流肯定就会像多米诺骨牌一样逐渐传递到整个房地产市场,最终又会回到之前的老路上。”

  记者经过梳理发现,中原地产等机构的调查数据也和市民的感受相一致。2016年北京成交的地价均价为2.03万元/平方米、2018年为2.14万元/平方米,而2019年为2.23万元/平方米,今年上半年突然冲高至3.37万元/平方米。虽然上半年北京土地成交面积同比大降14%,但鉴于地价均价的大幅上涨,上半年北京卖地收入高达1142亿元,比去年上半年大涨25%。据统计,2017年以来,北京合计成交了43宗不限价住宅地块,其中2017年为零,2018年只有一宗,2019年有14宗,2020年上半年成交的34个地块中有28宗,也就是说,不限价地块已成为北京住宅用地的绝对主角。

  中原地产首席分析师张大伟表示,城市土地供应的变化,正在逐渐改变北京楼市的格局及后续房价走向,如果政府不采取相应的措施,不限价的房企可能重回“饥饿营销”的模式,必会加大北京楼市的供应紧张,供需矛盾会加大,到明年,八九万以上的房价成为北京楼市的供应主流,进而会影响到二手房市场,从而加大房价向涨的压力。

全国土地市场火热态势不减

  放眼全国,从上半年以来,虽然受到了疫情的影响,但土地市场一直热度不减。部分城市的地价今年以来明显上涨,房企开发商高价拿地的情况更是屡见不鲜,仅在受疫情困扰的今年前5个月,房地产巨头恒大就拿地550亿元!

  今年以来房地产市场一直高烧不退的南京,6月3日就采取“限房价、竞地价”方式,地块均设置毛坯房销售限价,最高销售单价不得超过售价均价的110%。但热度似乎一点没低。7月10日,在首场采用“双限”新规的土拍中,南京集中出让7宗地块,其中5宗地块达到上限价,总成交价达到135.2亿元,平均溢价率16.55%。

  据中指研究院数据,7月南京的土地出让金居全国首位,为478.3亿元,超过上海,是排名第三杭州的接近两倍,接近3倍于北京,是排名第20的长沙的7倍多,其土地市场足可以用火爆来形容。

  今年上半年,广东东莞土拍成交额已经远远超出2019年整年土拍量,溢价率均达44%以上,开发商新拍的地块楼面价比周边在售楼盘价贵。即便是三线城市——徐州、盐城、烟台等地都出现了高溢价率的“地王”。山东省烟台市的一场耗时7小时一宗土拍,经过千轮竞拍,楼盘成交溢价率达到118.78%,房企大佬碧桂园最终胜出。

  中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,50个城市土地出让收入超过2.35万亿元,创同期历史新高,土地成交量、地方土地出让收入、土地成交溢价率等指标亦明显走升。排名前五位的杭州、上海、北京、南京、广州“卖地”收入均超过千亿元。在一线城市中,北京和上海上半年的地价同比涨幅较大,分别高达48%和23%。

  8月26日,上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城居住用地价格报告》显示,1—7月份,全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米,同比上涨8.8%,土地成交均价为每平方米创历史新高。至少有7个城市地价涨幅超过20%,包括银川、昆明、厦门、西安、成都、长春和呼和浩特。地价上涨最快的城市为银川,涨幅为81%。从近期国家统计局的数据也可以看出,银川楼市部分月份房价涨幅一度排名第一。

从中央到地方,加紧政策调控

  土地市场作为楼市的指明灯,土地过热的城市房价也有可能水涨船高。近几个月来,从中央到地方,主管部门对房地产行业资金的监管,正在迅速升级。

  6月24日,银保监会发文强调“严控違规资金流入房地产市场”。

  7月24日,中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责同志参加座谈会,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。

  之后,中央有关部委在8月底又连续召开了两场会:8月20日央行、住建部、银保监会联席召开12家房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。记者采访了解到,参会的12家房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城,都是此前在土地市场上活跃且频繁融资的房地产企业,在这次会议上,同时,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,明确了房企融资“三道红线”,并对房企融资及整改落实要求做了具体安排。

  8月26日,住建部召开沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城房地产工作会商会。参与城市座谈、城市会商的城市都是此前土地市场火爆和房价快速上涨的城市,警示意味明显。

  地方政府也有响应。7月23日,土地市场火爆的南京发布“宁九条”,明确提及加强土地市场调控,土地市场需要降温,需要理性。8月19日,江苏省自然资源厅官网发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》,明确房地产市场平稳健康发展城市主体责任,重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核。

  2019年9月14日,人们在大连世界博览广场询价参展的楼盘。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,综合来看近期的房地产相关政策,从6月银保监会“回头看”、部分城市调整土地出让政策、重点城市调控加码、房企融资收紧,再到城市座谈、房企座谈、城市会商等一揽子行动可以看出,中央有决心从供应、需求、金融、房企等多个层面入手,共同保障“房住不炒”落在实处。“稳地价、稳房价和稳预期”三方面是一个有机的整体,相互影响、缺一不可,必须并行,地价不稳,则会干扰房价和预期。

  “现在对开发商融资渠道的监管,目的就是防止资金违规流入土地市场,从而间接性维稳房价,防止房价过快上涨,楼市这根弦会越绷越紧。无论是考虑政策层面还是市场自身规律,未来几个月土地市场将迎来一波降温调整,土地成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱。”严跃进说。

  中国人民大学国家发展研究院城市与房地产研究中心主任况伟大指出,三稳当中,稳地价是另两稳的根基所在,稳住地价的目的在于,让居高不下的房价,不会因为高土拍溢价率,而影响楼面未来销售价格。有了“房住不炒”的市场调控机制,并且能够长期发挥作用,土拍价格稳定,楼市溢价率不上行,让房价也更亲民、让广大刚需群体不再焦虑。但是土地市场火热的背后是地方政府土地财政依赖度的高企,降低土地财政依赖度依然任重道远。

  对于很多刚需家庭来说,无论多难,都没有不买房这一选项。但是,对于经历过“房住不炒”之前买房靠抢和潜规则、一夜房价跳涨几十万的人来说,土地价格高涨带来的对于未来房价的恐惧和担忧,刻骨铭心,他们也更深刻地理解“稳地价、稳房价、稳预期”的深刻意义。

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