商周刊

产业地产新风向

作者:李雯 来源:商周刊 202020期 时间:2020-11-19

国内已有超过三成的百强房企捆绑产业,争相跃入产业“红海”之中,一场关于产业地产的变革正在进行……是继续坚守住宅开发?还是多元化布局?白银时代下的开发商,各自有了自己...

  国内已有超过三成的百强房企捆绑产业,争相跃入产业“红海”之中,一场关于产业地产的变革正在进行……

  是继续坚守住宅开发?还是多元化布局?白银时代下的开发商,各自有了自己的答案。融创在青岛西海岸布局康养小镇,在高新区与腾讯落地双创小镇。与融创一样在产业地产上大展拳脚的还有新城、绿地,他们分别和山东大学产业园、国科大合作,搭建“教育+产业”的生态圈。

  青岛最近几年产业地产的发展,只是全国产业地产发展的一个缩影。据不完全统计,目前国内有超过三成的百强房企捆绑产业,争相跃入产业“红海”之中。

  产业地产方兴未艾

  西海岸、城阳、即墨、胶州、莱西、平度……在青岛的近郊板块,一场关于产业地产的变革正在进行。

  今年5月份,青岛阿朵小镇颐养社区投入运营,这是一个提供康复养老、生活文娱等服务的“藏马山颐养社区”。据了解,阿朵小镇只是融创落地青岛的第一个康养品牌,它代表的不只是一个美好的颐养社区、文旅小镇,其背后呈现出的融创医疗康养和文旅产业规划蓝图已渐次铺开。去年10月27日,融创中国与青岛市政府签署投资协议,将投资45亿元,与清华大学联合在青岛建造一座包括医院、住宅、商业、学校、文化中心、社区卫生中心兼养老院、体育中心等在内,覆盖全人群、全生命周期,集医疗、预防和康养为一体的国际智慧健康城。目前,融创中国已在全国范围布局医疗康养项目,覆盖包括山东、四川、云南、浙江、海南等省在内的广大区域,融创已规划的22个医养类项目,现在投入建设的已有14个,而山东半岛则是融创医养业务的重点布局区域之一。

  同样在西海岸藏马山板塊,还有佳诺华国际医养健康小镇项目。该项目由佳诺华生命健康论坛中心、佳诺华国际理疗检测中心、佳诺华产业研发孵化中心、佳诺华金色年华颐养中心等四个业态发展板块组成,将引入美国德克萨斯州医疗健康中心、美国佛州太阳城老龄康养社区、IBM健康云医养大数据平台及国际顶尖专家实验室等国际领先医疗资源,打造一个集现代医学研究、健康理疗检测与中华传统养生相结合的国际健康医养小镇。

  在城阳白云山片区,一个关于教育和健康的小镇正在崛起。绿地国科健康科技小镇项目主要包括健康、教育、双创基地三大板块,依托中国科学院大学的高水平科研优势、高层次人才资源及信息优势,以及绿地集团世界500强企业和综合型龙头企业优势,旨在打造集教育培训、科技研发、医疗健康、创新创业于一体的健康科技新城和区域性创新创业活力中心。

  作为产业地产的一条重要分支,养老医疗地产近年在青岛大放异彩。在即墨,将规划建设泰康医养健康小镇、青岛森林康养小镇;在胶州,新城控股正在建设少海金东方颐养小镇;在莱西,将建青岛桃源颐养小镇;在平度,正规划建设店子医养健康小镇。

  房企的选择与行业环境息息相关。据官方公布的统计数,截至到2019年,青岛60岁以上户籍老年人口183.5万,老龄化率22%,其中80岁以上需要照料服务的高龄人口已超过30万。按照这个计算,青岛人口老龄化高峰将于2035年左右出现。而此前青岛在康养产品上存在缺口,如今医养项目的兴起也不无道理了。

  地产巨头跨界转型产业

  告别了低地价、高杠杆、高周转的淘金乐土,身处转型关键节点的房地产开发企业,纷纷跨界转型。截至2019年底,已有近百家房企竟相布局文旅、教育、健康等产业地产,形成一股行业新风向。

  本月初,记者随绿地集团参观了济南多个产业项目,从城市空间站项目到绿地中心再到博览城项目,绿地于济南深耕产业的雄心非同一般。据了解,绿地控股的“地产+”进口商贸、科创、康养、会展、基建、金融等一系列重大项目将全面布局济南。其中,绿地·济南全球贸易港将以“地产+进口商贸”的创新模式,成为绿地承接进博会溢出效应落地山东区域、辐射全国的重要布局。依托“地产+进口商贸”模式,绿地全球商品贸易港从上海起步,已在天津、成都、武汉、西安、哈尔滨、嘉兴等国内重要区域落地,初步形成全国布局。

  从2019年的业绩来看,除房地产外,大基建、大金融也成为绿地营收和利润来源的优势板块。“绿地在转型的过程中实现了持续高增长,这就意味着转型的成功。”绿地控股董事长、总裁张玉良曾对媒体表示,绿地已不再是单一的房地产企业,而是形成了大基建、大消费、大金融、康养产业、酒店文旅等多元化业务的发展模式。

  不止是绿地,越来越多的房企将产业地产作为开启利润增长点的新窗口,抢滩布局。相关数据显示,目前已有包括融创、万科、恒大、远洋、绿城、协信、金茂等数十家地产巨头发力产业板块。截至2019年底,已有近百家房企竞相布局文旅、教育、健康等产业地产。投其所“需”为破局之道

  采访中,业内人士纷纷表示,“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继,市场需求的转变促使地产转型升级,逐步实现大健康、旅游业、文化教育产业、房地产业密切结合,告别以往单一的房地产业态,真正解决市场所面临的需求。

  谈及青岛产业地产的发展现状,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从青岛的产业地产发展来看,在全国属于居中水平。从行业表现较好的城市来看,成都、合肥、昆明等表现要更好。虽然青岛现有的整体水平居中,但也不缺乏像影视产业这样全国拔尖的项目,这也是青岛当前的优势所在。”

  对于房企来说,其业务发展都会考虑产业的定位和市场的需求。严跃进表示,“对于产业定位来说,这两年包括大健康、医疗、文旅等产业确实得到国家的支持,房企有较好的资金实力,愿意投资此类业务。而从市场需求来看,传统购房需求也会饱和,而类似文旅大健康等需求会释放,所以这都是值得肯定的地方,也是房企愿意转型的领域。”

  “现在各地政府对于产业项目的招商力度和政策都非常大,要求也非常高。”对此,优淘城总裁薛建雄表示,“拿产业换低价土地成了开发商转型的新模式,各地开发商都在跟产业龙头企业合作拿产业用地,也有很多产业企业自己直接拿地开发商办运营。”薛建雄特别指出,“青岛这轮学深圳大力发展民营企业,所以政策上会给民企和产业园更大的空间和自由,这对发展产业地产来说是利好的。”

  值得注意的是,对于产业地产而言,如何避免同质化竞争、如何保障产业项目的后续运营,房地产企业同样面临考验。

  严跃进表示,同质化的模式其实在于对市场需求把握不到位。对于此类产业地产的运营来说,后续不能摊大饼,还是需要以小见大,真正形成较好的品牌效应,形成鲜明的主题,以打造差异化体验。“同时,要善于利用互联网来做营销,真正打造出网红产业和品牌,这样才有更大的投资价值。资金到位了,企业的经营才不会有太多的困难或压力。”严跃进如是说。

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