21世纪商业评论

贝壳找房上市

作者:杨松 来源:21世纪商业评论 202009期 时间:2020-10-18

摸爬滚打十九载,左晖圆了上市梦。8月中旬,贝壳找房(NYSE:BEKE)登陆纽交所。上市当日收盘后,该公司市值为422亿美元。贝壳找房的上市主体,由19岁的链家和2...

  摸爬滚打十九载,左晖圆了上市梦。

  8月中旬,贝壳找房(NYSE:BEKE)登陆纽交所。上市当日收盘后,该公司市值为422亿美元。

  贝壳找房的上市主体,由19岁的链家和2岁的贝壳找房组成。

  2001年,左晖进入房产中介行业,在北京朝阳区甜水园开了第一家“链家”门店。17年后,链家已成为线下地产中介龙头公司之一。左晖调转船头,转攻线上平台,成立贝壳找房。

  和链家只服务C端的业主和购房者不同,贝壳还做了to B业务,说服同行入驻平台,其他中介公司从竞争对手变成了客户。用左晖的话来说:“我们在做一个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩制定得越来越好。”

  2019年,两家合体,链家投资人所持股份镜像平移到了贝壳。新贝壳将链家资源悉数收入囊中,报表更好看,为上市做准备。

连亏三年

  贝壳找房靠什么赚钱?

  招股书显示,2017-2019年,贝壳找房年度营收分别为255亿元(人民币,下同)、286亿元和460亿元。收入分为三大部分:二手房交易、新房交易和其他服务。其中二手房交易占比最大,前三年分别占总营收的72%、70%、53%。

  2020年上半年总营收为272.6亿元,其中二手房交易带来的收入为125.6亿元,新房交易为139.8亿元,其他服务营收为7.3亿元。新房交易收入首次超过二手房。

  二手房交易收入来自三个方面:(1)链家二手房买卖、出租佣金;(2)链家旗下德佑品牌收取的加盟费,其他房产经纪公司入驻贝壳平台,缴纳的服务费;(3)交易结算等增值服务。二手房交易收入中,佣金占大头,占比超90%。

  新房交易收入,主要来自房地产商的销售佣金。2020年上半年,新房营收领先,对于以二手房业务起家的贝壳找房来说,并不容易。

  招股书解释,随着VR看房技术的普及,越来越多房地产企业选择在贝壳平台上交易新房。据CIC报告,中国新房销售的经纪服务渗透率预计从2019年的25.5%上升到2024年的42.5%。贝壳还有增长空间。

  贝壳找房的第三块收入主要来自金融服务、家庭装饰等,目前占比较低,但潜力巨大。

  据报告,中国房产金融服务市场规模将从2019年的2.9万亿元增长至2024年的6.6万亿元,到2024年涵盖房屋维修和保养、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模将增至4.3万亿元。

  值得注意的是,收入越来越多,但花得更多,贝壳找房连亏三年。

  招股书显示,2017年、2018年和2019年,公司净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元。2020年第一季度,贝壳找房净亏损额为12.3亿元。今年上半年扭亏为盈,净利润为16.1亿元。

  贝壳找房的成本分为四个部分:(1)对外支付的佣金,从2017年到2019年,由9亿元增长至111亿元;(2)对公司内部支付的佣金以及房产经纪人提成,2017年至2019年,從157亿元增长至194亿元;(3)门店开支,基本维持在30亿元附近;(4)其他成本,占比较低。

  对外支付的佣金主要是指付给外部房产中介公司的金额。这块成本增长最快,因入驻量大幅上涨。

  从运营费用来看,贝壳找房的行政管理费用占比最大,2019年花了84亿元,2020年上半年花了31亿元。其次是营销费用,从2017年到2019年,分别为10亿元、25亿元和31亿元。招股书表示,营销费用增长,是为了吸引更多用户和房地产经纪商到平台,今后将继续增长。

ACN模式

  贝壳最大的亮点是ACN模式(经纪人合作网络,Agent Cooperation Network)。

  马化腾看好ACN模式,称启发了自己推动腾讯产业互联网变革。他投入真金白银,成为第二大股东,还为其争取了一个微信九宫格的位置。

  ACN是指房源信息共享,各家门店经纪人均可参与到一笔交易中,成交后按照不同角色的分佣比例进行分成。不同于58同城、安居客的流量收费模式,贝壳的ACN模式根据门店营收抽取一定比例的管理费,多在8%-12%之间。

  刚开始创业时,左晖做的是自营生意,链家通过撮合房产买卖赚取佣金,但扩张速度偏慢。2015年,德佑地产并入链家,加盟模式让链家快速扩大规模。

  传统中介生意收入单一,且地域分化明显,链家虽是领头羊之一,但市场占有率不超过20%。此外,房地产行业进入白银时代后,增速下滑,风险增大。

  2018年,左晖下定决心做平台生意。他的逻辑是,中国房地产市场规模超过20万亿元,市场潜力大,链家已具备搭建操作系统的能力。“全产业200万人,大家都没有操作系统,是一种蛮荒状态。我的东西已经做好了,为什么不让更多的人来用呢?”

  左晖的底气在于链家多年来积攒的真实房源——涵盖约2.26亿套住房, 以及VR看房技术的成熟。有了客源及利益分成机制,再绑定中小房产经纪公司,贝壳有点像房产交易领域的“淘宝”平台,制定规则,让房产经纪人通过线上线下方式完成交易。在这个偏线下的行业,它找到了互联网转型路径。

  招股书显示,截至6月30日,贝壳平台进驻到全国103个城市,连接265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

  贝壳这种既有自营业务,又与第三方合作的做法饱受质疑。

  贝壳平台刚推出之际,我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖曾表示:“贝壳既当运动员又当裁判员!它把盘源优先给自己的亲儿子链家和德佑来完成。在ACN系统里,如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交,大头儿就要给人家,只能抽8个点的平台费。”

  不过,招股书显示,贝壳对外支付的佣金水涨船高,从2017年的9亿元增长至2019年的111亿元。这证明外部房产经纪公司在贝壳平台有钱可赚,侧面回应了“裁判员”的质疑。

  知名地产分析师严跃进认为,平台建设往往会面临“守门员”和“裁判员”之间的矛盾,加之疫情冲击下,房屋交易有不确定性,贝壳平台会有很大压力,上市后甚至要防范被做空。

  ACN 模式看上去美好,但要真正成为房产经纪行业的最大“收费站”,贝壳还有很长的路要走。

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