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浅谈房地产投资开发企业的现金流优化管理

作者:佚名 来源:科学与财富 202019期 时间:2020-11-17

摘要:近年来,科学技术的发展迅速,现金流是房地产企业顺利实施经营活动的基础,如有现金流短缺问题出现,将会在很大程度上影响到房地产企业的经营发展。但部分房地产企业管理...

  摘要:近年来,科学技术的发展迅速,现金流是房地产企业顺利实施经营活动的基础,如有现金流短缺问题出现,将会在很大程度上影响到房地产企业的经营发展。但部分房地产企业管理人员对眼前利润过度重视,现金流管理遭到了忽视。没有对现金流科学的预测与规划,适度的资本结构又没有得到持续保持,这样一旦有资金链断裂问题出现,将会显著加大企业的现金流风险。因此,就需要充分认识到现金流风险管理的重要性,构建完善的风险预警与防范体系,保证房地产企业的稳健发展。

  关键词:房地产投资开发企业;现金流;优化管理

  0引言

  现金流管理是以现金流量作为管理中心的一种具体管理活动,其本身是财务管理范畴下的一种具体管理类型。房地产企业在持续经营发展中需要大规模地进行资金调度与使用,企业现金流量较大,现金流管理的实际压力也相对较高。从总体上来看,房地产投资开发企业现金流管理能力与水平已经有了很大程度提升,但房地产投资开发企业资金使用上容易受到很多内外部因素的影响,现金流管理上也往往需要对多个层面的事宜予以兼顾,这使得现金流管理成为了房地产投资开发企业财务管理体系中较为复杂的一项管理。

  1房地产投资开发企业现金流管理概述

  在房地产开发项目中,现金流量能够将企业业务活动的现金流入流出信息充分反映出来,按照房地产开发项目中资金的具体用途,根据现金流的来源,可以将其分为三种,一是筹资活动产生的现金流,简单来讲,就是房地产开发项目中债务及企业资本出现变化时形成的现金流量,这里的债务指对外举债借入的款项,企业资本则是与股本相关的现金流入流出;二是投资活动产生的现金流,指企业长期资产构建和各类投资处置活动形成的现金流量,这里的长期资产包含了固定资产、无形资产、递延资产和其他资产等;三是经营活动产生的现金流,这是指除筹资活动和投资活动产生的现金流之外,其他所有交易活动产生的现金流量,包含了房屋销售和出租、工程发包、土地转让及征用,设施材料购买等。房地产开发项目管理工作需要以现金流量的管理为核心,依照房地产项目开发的流程、进度、投资、施工、销售等不同阶段的需求,做好对于房地产开发项目现金流量数据和期限的合理安排,属于一种特殊的管理活动。而作为收付实现制基础下房地产开发项目管理的一个关键概念,现金流管理对于房地产开发项目的管理有着不容忽视的影响,同时也是一种具备全面性和系统性的管理模式,对比单纯的现金管理,现金流量管理属于动态管理,是以地房产开发项目的现金流转过程以及现金流量为对象实施的管理活动。新的发展环境下,房地产开发企业必须借助有效手段做好现金流量管理,才能实现对于资金的统筹安排和合理使用,减少资金闲置或者浪费的问题,继而保证房地产开发项目管理的全面性和有效性,促进管理水平的提高。

  2房地产企业现金流风险的出现原因

  2.1???? 过度投资

  部分房地产企业为了获得更高的收益,将财务杠杆等形式利用起来,对额外资源进行获取,且在房地产项目投资中使用这些额外资源。若房地產企业控制的资源超出了适度标准,经营风险难以被所有者权益有效覆盖时,将很容易有现金流风险产生。

  2.2???? 资产价值下跌

  首先,房地产企业往往通过抵押在建工程、土地使用权等资产类型,来获取相应的债务融资。若受外界因素影响,降低了资产价格,抵押物价值接近于项目负债,资金提供方就会要求房地产企业将额外担保提供出来,或者通过拍卖项目资产,来将贷出资金有效收回。房地产企业不管采取哪一种形式,都会严重损害到企业的整体利益。其次,当有资产下跌问题出现,房地产企业可能会从两个方面来处理完成建设的项目。一方面是降低出售价格,以便快速回收资金。另一方面则是控制销售速度,等待价格回暖。这两种方式的应用,都容易导致现金流风险问题的发生。

  2.3???? 金融体系的影响

  受房地产企业现金流特征的影响,需要通过金融体系的支持来完成相应的开发经营活动。由于房地产企业具有较大的体量,且收益波动较小,正常情况下房地产企业容易获取到金融机构的投资支持。但若有一些极端情况出现,包括金融危机等,将会显著恶化投资条件,人们需求大量的流动性资金,这样金融体系整合资金的功能将会逐步消失,且还容易有资产贬值问题出现。在这种情况下,房地产企业的外部资金缺乏,很容易有现金流风险出现,进而威胁到房地产企业的生存。

  2.4???? 现金流管理问题

  (1)企业偿债能力较差,无法从内部培养出现金流创造能力。房地产行业对外的债券融资数额一般较大,对于需要还本付息的债权融资和贷款等方式而言,意味着房地产企业需要在一定的经营周期内归还一定数额的利息款项。然而对于大多数房地产行业企业而言,企业净现金流大多为负值,或尽管为正值但也不足以负担利息支付,使该企业的财务风险攀升。(2)收益质量良莠不齐。房地产行业的资金回笼时间为几年到几十年的时间,部分企业的商品销售情况不佳,即使看起来在较长周期,也能获得较大收益,但是相比于需要不间断经营的企业而言,所回笼的资金质量并高。这样的情况一旦出现得较多,就会增加房地产开发企业在某个节点面临资金链断裂的可能性。(3)房地产开发企业的现金获取能力较差。获取现金的能力在财务报表分析中可以从加权经营现金净流量和主营业务收入之比表示,在2002年开始的两年内,我国房地产行业整体的该项指标为-1%,意味着这一行业的现金获取能力总体较差。

  3基于现金流量的房地产开发项目管理

  3.1???? 策划阶段的管理

  房地产项目的开发建设是一个系统性工程,需要提前做好策划准备工作,而在这个阶段,无论是土地的挂拍还是方案的设计,都需要投入大量的资金,因此策划准备阶段在房地产开发项目中很多时候也会被称为纯投入阶段,这个阶段只有资金的投入而没有相应的盈利收入,企业的现金流出量非常巨大。从现金流量的角度对策划阶段的房地产开发项目管理进行分析,主要是针对土地挂拍、开发策划以及方案设计等的管理,在项目开发前期,必须就土地采购所需的现金进行预测,做好土地现有价值和未来销售收益的全面细致分析,配合有效的分析,确定当前土地采购现金流出给未来房地产销售环节带来的利润。市场经济环境下,房地产开发项目管理需要做好现金流出成本及风险的合理衡量,为房地产项目销售所能够产生的现金流入能力提供保障。配合切实可行的管理手段和管理措施,房地产企业能够在开发项目的策划准确阶段,实现对风险的有效规避和防范,减少风险可能带来的损失。在这个阶段,要做好整个项目现金流量预测,包括流入和各项流出,并具体细分到每个月。确保在开发前测算出整个项目的利息支出,后期实施过程中,以此为目标,确保利息不超标,以便及时有效控制整个项目的现金流量。

  3.2???? 建设阶段的管理

  建设阶段是房地产开发项目管理的关键环节,必须得到足够的重视。一般情况下,在策划准备阶段结束后,房地产开发项目就会进入到施工建设阶段,这个阶段的工作十分繁杂,包含的内容众多,如房地产开发项目的招标投标、施工单位的选择、施工质量与进度控制、项目竣工验收等。在施工建设阶段,无论是设备的租赁、材料的采购还是人员的聘用,都需要投入大量的资金,因此该阶段依然属于房地产开发项目中的资金投入阶段。在对房地产项目进行建设初期,考虑工程项目施工的现实需求,在日常作业中,必然存在一定的现金流出,这部分现金可能被用于施工材料和设施设备的购置,也可能被用于施工人员和管理人员的工资支付,是工程项目顺利施工的基础和保障;而当房地产开发项目的建设进入到中后期时,由于预售行为的存在,建设期的一定时间段会与销售期出现重合,换言之就是在建设期进行预售,而在预售环节,房地产开发公司会向客户收取一定数额的购房定金,这也会导致项目竣工前会有部分现金流入企业,为企业带来一定收入,使得企业开始从单纯的资金投入转向资金回收阶段。不过需要注意的是,预售引发的现金流入数量始终有限,不可能超过现金流出量,因此在施工建设阶段,房地产开发企业的现金净流量依然呈现为负数形式。从现金流量的角度分析,施工建设阶段,房地产开发项目管理的核心应该放在成本控制方面,多数情况下,房地产开发项目的建设周期较长,需要经过1-2年甚至更长的时间才能竣工,在整个建设过程中投入的资金巨大,需要财务人员结合房地产开发项目的实际情况,采取有效措施来做好对于成本的管理和控制,运用计划、预算、调度等科学的方法和手段,对现金使用情况进行优化,减少现金支出的同时,就房地产开发项目中潜在的财务风险进行控制。在项目进行过程中,每月监控现金净流量,加强事中控制。本阶段需要特别关注现金流出,严格控制各类费用支付,通过控制整个项目的利息支出来确保目标实现。

  3.3优化存货管理制度

  一般来讲,在建开发产品、原材料、拟开发产品等都属于房地产企业的存货内容。这些存货具有较长的周转期,且在房地产企业资产中占据了较大的比例,这样就容易延长其现金流缺口期,进而带来较大的现金流风险。基于本种情况,就需要将存货管理制度科学构建起来,促使现金流风险得到降低。首先,要通过培训活动的实施,帮助员工对存货管理知识熟练掌握,能够准确了解存货分类与存货价值。其次,要对库存商品准确记录,依据存货明细表,对存货积压问题及时发现,进而优化营销策略。最后,要充分发挥监管职能,保证能够详细记录存货的收到、发出等各个环节,避免有账实不符等问题出现。通过存货管理制度的优化,可以促使房地产企业的存货周转率得到提升,现金流存量得到盘活,进而达到现金流风险降低的目标。

  4结语

  房地产开發企业作为资金密集型企业,对于经营主体来说有着较高的资本实力需求,数额巨大的现金流量、错综复杂的相关关系、千变万化的资金流转形式等都对企业融资和现金流管理提出了较高的要求。

  参考文献:

  [1]赵宏亮.浅析企业现金流管理与风险控制[J].现代经济信息,2019(10).

  [2]王睿.企业现金流管理中风险识别与管控[J].金融经济,2018(19).

  [3]孟静朵.房地产企业现金流量管理问题及对策[J].财经界,2019(11).

  作者简介:

  胡珺珺,女,汉族,就读于东南大学,研究方向:经济管理。

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