经营者

房地产财务管理风险防范研究

作者:张恒 来源:经营者 202019期 时间:2020-11-17

摘要 近年,中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中,出现了城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面,这种格局对中国的房地产业发展来说是十分有利的,...

  摘要 近年,中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中,出现了城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面,这种格局对中国的房地产业发展来说是十分有利的,具有极大的市场机会和发展空间。随着国内城市化进程的加快,地产公司不断涌现。房地产行业具有投资金额大、开发周期长、开发过程复杂、涉及税收较多的特点,在当前国家“房住不炒”“因城施策”的宏观调控下,房地产普遍面临市场风险、资金风险等财务管理风险,因此,地产公司要针对经营中存在的各类风险进行优化梳理,提高公司的風险防范能力。靠较大杠杆维持经营或疏于财务管理的房地产企业在整个开发建设中有可能产生大量的财务风险,影响自身未来的经营和发展。

  关键词 房地产企业;财务管理;风险防范

  一、房地产公司实施风险管理的意义分析

  国内房地产行业不断发展,带动了区域经济的发展,房地产公司在经营中,会随着地产项目的增多,而遇到更多的财务风险。因此,要保证房地产公司的稳健经营,就要在内部建立一套财务风险管控体系,有效预防各类资金风险、资产管理风险,避免受到风险的影响。近年,国家制定了严格的限购限价限贷地产调控政策,给房地产公司带来了较大的经营压力,这时房地产公司就可以通过提高公司的运营管控能力,来降低房地产项目开发成本,争取市场竞争优势,获得更大的利润空间,使资金快速回笼,保证资金链不断裂。房地产行业投资大、开发过程复杂,期间涉及各种税收,加强对房地产项目建设过程的财务风险管控,可以推动房地产公司的高效稳定运营发展[1]。

  二、房地产公司财务管理风险形成的原因分析

  (一)财务人员专业水平不高

  在房地产公司经营中,项目开发建设进度快,开发过程复杂,而开发形式不同,所涉及的税收、法律风险就不同,这时就会给单位内部经营人员和财务人员带来较大的管理压力。但是国内部分房地产公司内部的综合性财务人员的专业水平不高,其专业素养会影响实际的财务核算精度和资金管理效率。通过调研分析发现,国内大多数房地产公司内部的财务人员没有对现代化的财务管控知识有更深入的研究,他们对日常的财务核算等基础类的工作比较熟悉,会在房地产项目建设中,核算项目的收支状况,呈现出“重核算、轻管理”的现象。但是,这些基础性的财务核算工作对房地产公司的未来发展运营起不到关键的推动作用,未转换角色,更好地为经营管理服务。部分财务人员对内部的经营知识、法律知识的了解不深,对单位内部的财务风险缺乏敏锐性,这样就会导致财务风险逐步扩大,影响整个房地产公司的经营,给公司带来潜在的安全运营隐患。

  (二)财务管理体系不健全

  国内部分房地产公司内部建立的财务体系不健全,存在较大的漏洞。很多房地产公司为了在最短的时间内获得银行的资金,忽略部分财务管理流程,未对贷款的各类事项进行仔细的审核分析,导致后期的财务风险较大,影响公司资金的运作。

  三、防范财务管理风险的策略研究

  (一)提高财务人员的专业素养

  在房地产公司快速发展期间,财务人员既要学习先进的财务管理方法、财务管理理念、税收知识,同时还要学习房地产前期土地取得、前期项目报批报件、开发模式、开发过程、销售过程相关知识。此时,单位内部要开展相应的财务培训,以便使工作人员对新型的财务核算、资金管理、资产管理等各类知识有更深入的研究和理解,这样才能够提高财务人员整体的专业水平。可以引入外部的财务培训机构的专业力量,给单位内部的职工开展专业的财务运作管理培训、税收知识培训、房地产开发流程培训,将财务管理知识与房地产业务相融合,系统性地讲述给单位内部的职工,使其对成本管控、财务风险管理都有更深入的理解和研究,提升单位整体的财务风险控制水平。

  (二)建立完善的财务管理体系

  在房地产公司经营中,要优化设计单位内部财务控制体系,制定财务管理制度、资金控制机制、会计核算制度、固定资产管理机制和预算控制机制等,构建一个相对比较系统的财务控制体系,提高单位内部整体的财务管理水平。在建设财务管理体系时,要引导全员参与制度的建设,为制度建设建言献策。此外,公司还需规范会计的行为,减少人员违规操作等问题,控制好单位内部的各项财务风险[2]。

  (三)搭建风险控制体系

  房地产公司在经营中会受到外界各类因素的影响,例如政策因素、市场因素、竞争对手因素、建材价格波动因素,这些都会给单位内部经营带来较大的风险。对此,需要在单位内部建立一个完善的风险管控体系,针对公司内部经营活动隐含的各类潜在风险进行梳理,并对这些风险评级,以此来掌握影响单位关键经营活动的风险。只有这样,才有助于员工将风险因素控制在萌芽状态,再制定相应的风险控制措施。在制定风险防范措施期间,单位内部的职工要对风险形成的原因有一定的认知和预见,然后针对风险形成的具体原因制定相应的管控措施,以此能够将风险控制住。针对单位内部不同的风险,制定相应的控制策略,这样才能将风险带来的损失降到最低。

  (四)提升公司的预算控制水平

  在房地产公司的经营中,要对房地产项目制定合理的项目预算,这样才能够将项目的建设成本、投资成本控制在合理的范围内,以提高房地产公司的经营效益。在财务工作领域中,制定项目预算是一个重要环节,因此需要财务人员增强对财务预算的控制意识,将全面预算引入单位内部,并使用零基预算、项目预算的方法来编制预算方案。确保制定的预算方案比较合理,能够对单位内部的建设资金进行合理的分配,提高房地产项目的开发效率。科学的预算控制能够扩大房地产公司的利润空间,加强房地产公司对项目建设成本的管控。

  (五)实现房地产公司的财务管理预算化

  在房地产项目的建设前期,单位内部的预算人员在对工程项目所需要的各类建材、人员、设备等进行预估之后,再制定后期的造价方案。此时,财务部门要对整个房地产项目的土地成本、建设资金流以及房地产项目经济利润进行全方位的测算,开展初步的预算分析;针对房地产项目中各不同工程的需要,制定一个可行的资金使用计划,包含工程项目的可行性研究、未来房地产项目运作的资金使用计划,根据以上内容编制一套方案;在组织单位内部的职工执行财务预算方案期间,要求职工对预算执行要认真负责,以免在执行中出现偏差而影响单位内部资金的控制;财务部门要定期考核和检查预算执行状况,在考核期间客观、公正地评判各部门的预算执行状况,发挥财务部门对预算执行的控制监督作用。在财务部门建立财务预警机制,使有限的资金得到最大化利用,避免造成资金的浪费[3]。

  (六)加强单位内部的融资风险管控

  房地产公司要投入大量的现金来支持房地产项目开发运作,尤其是在开发房地产项目的过程中,项目前期的投资额度较大,例如购买土地的资金会占到整个房地产项目开发资金的近50%,这样就会挤压房地产公司的资金。因此,单位内部的融资人员就需要开展外部的投资活动,然而房地产公司的投资渠道比较多,例如可以通过商业银行借款、垫资、销售回款等各项方式,来获得发展资金,单位要根据实际的经营状况,结合未来的资金需求制定融资方案,尽量将融资成本降到最低,将融资的风险控制在有限的范围内。公司组建融资委员会,明确融资部门的管理职责,对融资方案进行系统的分析。了解房地产公司所能承受的最大资金风险范围,在内部制定一个合理的财务杠杆,避免借款太多,给公司带来较大的还债压力。

  四、结语

  房地产公司内部的财务风险比较多样,而且隐藏得比较深。因此,财务人员要准确地把握好单位内部各项财务工作的风险,将财务工作与实际的房地产项目开发工作相联系。房地产公司应对单位内部的财务人员开展风险管理培训,使其掌握风险识别、分析、控制的技能和方法。财务人员要对项目建设开发等各个环节,分析风险,搜寻潜在的风险,然后将单位内部的风险因素控制在合理的范围内,避免风险给公司带来较大的损失。同时,在单位内部要构建一个完善的风险控制体系,对职工开展风险管理培训活动,增强人员的风险意识,并制定完善的内控体系和预算管理制度,引入全面预算,来加强对资金使用的管控。

  (作者单位为曲靖盛世锦华房地产开发集团有限公司)

  参考文献

  [1] 高春芳.房地产企业财务管理风险问题探讨[J].今日财富,2019(2):145-146.

  [2] 胡岚.国企房地产财务管理风险控制策略探讨[J].今日财富(中国知识产权),2018(12):45-46.

  [3] 王绍楠.房地产企业财务管理现状及对策[J].当代会计,2019(2):59-60.

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